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楼8 购房贴士:2018年深圳二手房市场总结

  2018年深圳二手房成交量相对稳定,价格小幅上涨。全年成交前高后低,上、下半年市场差异较大,一方面是经过“三价合一”和“731新政”两次政策调控,抑制了部分需求;另一方面是随着下半年宏观经济下行压力显现,对市场预期产生转变,置业者入市相对谨慎,尤其是四季度住宅成交量偏低。同时,下半年偏低的交易量传导至房价,二手住宅价格波动增加,四季度环比下降了2.3个百分点,且有延续至2019年的趋势。

  置业者方面,投资需求被逐步挤出,中高端的改善置业放缓,刚需置业进一步主导市场。具体表现是,中小户型成交扩大,套均面积与总价中位数下降,贷款金额下降等反映购买实力的指标出现了回落,刚需主导市场更加理性。同时,房产流通(或成交效率)下降,业主卖房平均成交周期超过100天,置业者入市亦更为谨慎,因此房子更难卖了。

  年度成交量稳定,价格小幅上涨。2018年深圳二手房成交量约7.3万套,其中住宅6.5万套,较2017年基本持平;二手住宅全年成交均价57166元/平方米,同比上涨3.5%,为近十年最低涨幅。全年成交前高后低,上、下半年市场差异较大,“三价合一”和“731新政”两次政策调控,抑制了部分需求;另一方面随着下半年宏观经济下行压力显现,对市场预期产生转变,置业者入市相对谨慎,尤其四季度住宅成交量月均不足4000套,价格也较三季度下跌2.3个百分点。

  从月度成交来看,上半年成交相对稳定,而下半年逐渐下降,到四季度月均成交不足4000套,较“731调控”前下降约四成。价格方面,1-12月份波动增加,其中8月份实际的市场(非网签)成交量骤降,二肖二码期期准100!价格也逐步呈现下降的趋势,12月的价格相比高峰期6月份下降了4.6%。

  从各区成交来看,龙岗和宝安成交量同比下降,分别为6.9%、4.5%。主要原因是龙岗新房供应量大,且开发商多采取二三级联动促销,叠加推出特价房源和优惠价格,宝安则今年沙井新盘供应大增,且价格上较二手房更有优势,因此两个区置业新房的比例较高;其他区域保持一定的上涨,今年龙华区二手房交易量增长三成左右,据悉龙华新房供应高峰已过,近两年二手房的比例在增加。

  成交价格上,各区都相比2017年出现上涨,但涨幅缩窄。其中,西部的宝安、南山涨幅相对较高,分别为5.7%、4.8%;东部的龙岗、盐田、罗湖涨幅较低,分别为0.7%、2.2%、1.7%;福田、龙华分别上涨3.8%,2.3%。从二手房价格涨幅亦可以间接看出,目前深圳大部分人的置业趋势选择。

  套均面积与总价中位数双双下降。成交主要以中小户型为主,导致2018年二手住宅成交套均面积缩减至82.1平方米,为近八年最低值;总价中位数为338万元,近年来首次下降。套均面积与总价中位数双双下降,一是调控维稳的市场环境下,刚需置业主导,投资挤出、改善放缓;二是市场不景气,下半年房价出现了下跌;三可能也间接的体现了有效的购买力在下降。

  成交面积区间,中小户型成交扩大,其中2018年60-90平方米占比达到46.2%,是主流成交户型,小于60平方米占比小幅扩大,为26.9%,其他区间小幅变化。成交总价方米,200-300万元相比2017年增加,提醒彩民六博是什么肖,500-1000万元减少,其他总价区间变化不大。

  2018年买卖双方的成交周期(效率)有所延长。其中,业主的平均成交周期是102天,相比2017年增加了12天,即卖房变难了,反映了市场在向买方倾斜;置业者平均成交周期为40天(2017年为39天),相对稳定。潜在的购房需求依然较为旺盛,只是在房价上涨势头不明显的背景下,置业者入市的急迫性降低。不过当市场出现“笋盘”时,他们会果断的出手。

  2018年买卖双方年龄均有所增长,其中置业者平均年龄为33.2岁,业主平均年龄为40.0岁。年龄分布方面,置业者主要集中在25-35岁之间,合计占比达到66.8%,业主则主要在30-50岁之间,占比达到75.8%。据悉,买卖双方购房行为都更为理性,同时置业者中亦有不少换房者,房产流通与变现降低之后,买卖的时间节点或会推移,进而年龄增加。

  2018年深圳二手房贷款方式购房的比例平稳上升,贷款购房比例为92.3%,较上一年小幅增加0.3个百分点。主要是2018年二手房市场整体走势相对平稳,市场环境有利于刚需置业(含准首套换房置业),刚需主导地位更加巩固,通常对于这类置业者来说资金预算有限,更需要借助银行贷款。

  2018年深圳二手房平均贷款金额为207万元,相比2017年减少23万元,贷款成数稳中略升。主要是因为总价中位数下降,令贷款金额也同步下降。当然,也有一部分置业者因为房贷利率上浮、调控政策趋紧,选择增加首付来减轻月供压力。贷款成数稳中略升,则是因为首次置业(含换房的准首套)增加、二套置业情况下降。

  成交量低量稳定。2018年深圳二手房平均新增客房比约为3.0,说明了市场需求仍在,刚需主导市场的地位进一步巩固,对后续的市场成交形成重要的支撑;同时,2019年初降准、首套房贷利率回调、放款周期回归正常,房贷政策在2019年预计会比2018年相对宽松,更加有利于刚需置业者购房。但是,在“房住不炒”的前提下,深圳房地产调控力度很难大幅放松;而且,经济下行压力加大,也会令房地产发展预期下降、置业者购买决策放缓(看的多买的少,期待低价房源出现)。因此,预计2019年深圳二手房交易量仍处于相对偏低的状态。

  成交价格维持稳定。首先,根据近三年二手房价格走势看来,已经趋于平缓,加上调控不放松的预期,所以大幅上涨的可能性不大;其次,随着置业者结构的变化,主要需求集中在刚需类物业,中低价物业是成交主流,整体均价易受到结构性影响;最后,随着宏观经济压力和相关监管政策的压力,房价难以形成大涨大跌的现象。因此,稳定的房价预计将是未来的主流。

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2019-04-07 14:59

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